Fristen, Reihenfolge, Übergabe
Nach einem Todesfall ist die Wohnung eine Aufgabe mit Fristen: sechs Wochen für die Entscheidung über das Erbe, ein Monat für die Kündigung, drei Monate bis zur Übergabe. Dazwischen liegen Dokumente, Wertsachen, Verträge, Angehörige, die verteilen wollen, und am Ende die Räumung. Hier steht die Reihenfolge, die hält, mit den Paragraphen, die die Fristen setzen, und was zu tun ist, wenn die Räumung besondere Umstände hat.
Die Fristen, die den Zeitplan setzen
| Frist | Was | Grundlage |
|---|---|---|
| 6 Wochen | Erbe ausschlagen, ab Kenntnis vom Erbfall und Berufungsgrund; sechs Monate bei Auslandsbezug | § 1944 BGB |
| 1 Monat | Sonderkündigungsrecht von Erben und Vermieter, ab Kenntnis vom Tod und davon, dass niemand eintritt | § 564 BGB |
| 3 Monate | Gesetzliche Kündigungsfrist nach der Sonderkündigung: spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats | § 573d Abs. 2 BGB |
| sofort | Eintritt von Ehegatten, Lebenspartnern, Kindern und Haushaltsangehörigen in den Mietvertrag; Widerspruch innerhalb eines Monats möglich | § 563 BGB |
| bis Sterbetag | Heimvertrag endet mit dem Tod; Entgelt nur bis zum Sterbetag, bei stationären Einrichtungen längstens zwei Wochen darüber hinaus, wenn vereinbart | § 4 Abs. 3 WBVG |
„Sowohl der Erbe als auch der Vermieter sind berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt ist."
§ 564 Satz 2 BGB, Wortlaut gesetze-im-internet.de
Schritt 1: Annehmen oder ausschlagen
Bevor Sie etwas verkaufen oder räumen, gehört die Entscheidung über das Erbe. Wer sich wie ein Erbe verhält, Konten auflöst, Möbel verkauft, die Wohnung kündigt, kann damit das Erbe stillschweigend annehmen und die Ausschlagung verlieren. Unkritisch ist alles, was den Nachlass sichert: Dokumente durchsehen, Wertsachen in Verwahrung nehmen, die Wohnung abschließen, verderbliche Lebensmittel entsorgen. Bei Zweifeln über Schulden hilft das Nachlassgericht, ein Anwalt oder ein Nachlassverzeichnis.
Schritt 2: Dokumente und Wertsachen sichern
- Testament, Erbvertrag, Vollmachten: ans Nachlassgericht abliefern, das ist Pflicht (§ 2259 BGB)
- Versicherungspolicen, Kontounterlagen, Rentenbescheide, Mietvertrag, Kaufverträge, Fahrzeugpapiere
- Bargeld, Schmuck, Uhren, Münzen, Sammlungen: in Verwahrung nehmen, bei mehreren Erben mit Zeugen und Liste
- Fotos, Briefe, Datenträger, Handy, Rechner: Zugänge oft in Notizbüchern
- Post der letzten drei Monate: zeigt laufende Verträge, Abos, Forderungen
Erst danach beginnt die Verteilung unter Angehörigen. Was nicht gebraucht wird und Wert haben könnte, geht zum Fachhändler oder Auktionshaus, bevor ein Betrieb es anrechnet.
Schritt 3: Verträge kündigen, Post umleiten
- Mietvertrag: innerhalb eines Monats nach § 564 BGB kündigen, schriftlich, mit Sterbeurkunde. Mit dem Vermieter über frühere Übergabe bei Nachmieter sprechen.
- Strom, Gas, Wasser, Internet, Rundfunkbeitrag: mit Sterbeurkunde kündigen; Zählerstände bei der Übergabe.
- Versicherungen, Abos, Vereine, Zeitungen, Pflegedienst, Essen auf Rädern, Hausnotruf: kündigen, Geräte zurückgeben.
- Nachsendeauftrag für sechs Monate an die Adresse eines Erben.
- Bank: Konto mit Sterbeurkunde und Erbschein oder Vollmacht über den Tod hinaus; Daueraufträge prüfen.
Schritt 4: Räumen und übergeben
Was nach Sichern und Verteilen übrig bleibt, ist die eigentliche Räumung: Möbel, Hausrat, Kleidung, Keller. Die kommunale Sperrmüllabholung nimmt das Sperrige, in vielen Städten kostenlos, siehe Städtetabelle, aber nur, wenn jemand vor Ort ausräumt und trägt. Bei Angehörigen in anderen Städten übernimmt der Betrieb alles an einem Tag: räumen, sortieren, anrechnen, entsorgen, besenrein übergeben, Protokoll mit dem Vermieter. Was das kostet, steht auf Wohnungsauflösung Kosten; worauf im Angebot zu achten ist, auf der Prüfliste.
Aus der Ferne: Fotos aller Räume und Schränke ersetzen die Besichtigung. Der Schlüssel geht an Hausverwaltung, Nachbarn oder per Einschreiben an den Betrieb. Der Betrieb fotografiert vor und nach der Räumung, übergibt mit Protokoll und schickt gefundene Dokumente und Wertsachen nach. Im Formular: „Nein, aber Schlüsselübergabe möglich".
Wenn die Räumung besondere Umstände hat
- Der Mensch wurde spät gefunden: Dann steht vor der Räumung eine Reinigung durch einen Fachbetrieb, meist Tatortreinigung genannt: Desinfektion, Geruchsbeseitigung, Entfernen von Bodenbelägen und Polstermöbeln, Bescheinigung für den Vermieter. Kosten 800 bis 3.000 € je nach Ausmaß. Viele Entrümpelungsbetriebe arbeiten mit solchen Betrieben zusammen; im Formular unter Besonderheiten nennen, dann wird ein passender Betrieb angefragt.
- Messie-Situation oder Verwahrlosung: Räumung nur nach Besichtigung, Kosten ab 3.000 €, siehe Messie-Wohnung.
- Haus statt Wohnung: zwei Tage, Container-Alternative, Wertanrechnung bei Werkstatt und Garten, siehe Haus entrümpeln.
- Grab und Grabstein: gehören nicht zur Wohnung, tauchen aber in derselben Woche auf. Steinmetz und Friedhofsgärtnerei arbeiten regional; Dauergrabpflege läuft über die Treuhandstellen der Friedhofsgärtner. Der Grabstein darf in den meisten Friedhofssatzungen erst nach einigen Monaten gesetzt werden, weil sich das Grab setzt.
Übergabe an den Vermieter
Die Wohnung wird im Zustand übergeben, den der Mietvertrag verlangt, meist besenrein und frei von Einrichtung; Schönheitsreparaturen schulden Erben nur, wenn die Klausel wirksam ist. Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsselanzahl, Zustand je Raum, unterschrieben von beiden Seiten. Die Kaution wird nach Abrechnung der Nebenkosten ausgezahlt, üblicherweise innerhalb von drei bis sechs Monaten. Was besenrein heißt und was nicht, steht auf besenrein übergeben.
Checkliste
- Sterbeurkunden in mehrfacher Ausfertigung (Standesamt)
- Testament und Vollmachten ans Nachlassgericht
- Entscheidung Annahme oder Ausschlagung innerhalb von sechs Wochen
- Wertsachen, Dokumente, Datenträger sichern, Liste bei mehreren Erben
- Mietvertrag innerhalb eines Monats kündigen, Übergabetermin vereinbaren
- Verträge und Abos kündigen, Nachsendeauftrag
- Angehörige verteilen, Wertvolles schätzen lassen
- Drei Angebote für die Räumung, Wertanrechnung als Position
- Räumung, Fotos, besenrein, Übergabeprotokoll, Zählerstände
- Kaution und Nebenkostenabrechnung im Blick behalten
Häufige Fragen
Wie viel Zeit habe ich nach dem Tod, die Wohnung zu räumen?
Bei Mietwohnungen bestimmt die Kündigung den Termin: Erben oder Vermieter können innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 BGB), die Frist beträgt drei Monate (§ 573d BGB). Meist bleiben also drei bis vier Monate. Viele Vermieter geben die Wohnung früher frei, wenn ein Nachmieter da ist.
Darf ich die Wohnung räumen, bevor ich das Erbe angenommen habe?
Vorsicht: Wer den Nachlass wie ein Erbe behandelt, kann damit die Annahme erklären und verliert die Ausschlagung. Die Ausschlagungsfrist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis (§ 1944 BGB). Sichern und Dokumente durchsehen ist unkritisch; Verkauf und Räumung sollten warten, bis die Entscheidung gefallen ist. Bei überschuldetem Nachlass vorher zum Nachlassgericht oder Anwalt.
Wer zahlt die Räumung, wenn ich ausschlage?
Wer ausschlägt, ist nicht Erbe und muss nicht räumen. Findet sich kein Erbe, erbt der Staat, und der Vermieter bleibt mit der Räumung meist auf den Kosten sitzen. Angehörige, die trotzdem die Wohnung räumen, sollten das schriftlich als Gefälligkeit für den Vermieter erklären, nicht als Erbe.
Welches Nachlassgericht ist zuständig?
Das Amtsgericht, in dessen Bezirk die verstorbene Person zuletzt ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte (§ 343 FamFG). Dort wird das Testament eröffnet und der Erbschein beantragt; die Gebühr des Erbscheins richtet sich nach dem Nachlasswert.
Was ist, wenn die verstorbene Person länger in der Wohnung lag?
Dann ist vor der Räumung eine Reinigung durch einen Fachbetrieb nötig, oft als Tatortreinigung bezeichnet: Desinfektion, Geruchsbeseitigung, Entfernen kontaminierter Böden und Möbel. Viele Entrümpelungsbetriebe arbeiten mit solchen Betrieben zusammen oder bieten es selbst an. Im Formular unter Besonderheiten angeben.
Kann ich die Räumung aus einer anderen Stadt organisieren?
Ja, das ist bei Nachlässen der Regelfall. Fotos ersetzen die Besichtigung, der Schlüssel liegt bei Hausverwaltung, Nachbarn oder wird per Einschreiben geschickt, die Übergabe an den Vermieter übernimmt der Betrieb mit Protokoll. Im Formular geben Sie an, dass Sie nicht vor Ort sind.
Die Räumung abgeben, auch aus der Ferne
Fotos hochladen, Schlüsselübergabe angeben, drei Angebote geprüfter Betriebe mit Wertanrechnung und Übergabeprotokoll.
Angebote von geprüften Betrieben in Ihrer Region
Beschreiben Sie das Objekt in drei Schritten. Fotos ersparen meist die Besichtigung, auch wenn Sie selbst nicht vor Ort sind.