Was der Vermieter verlangen darf
„Besenrein" steht in fast jedem Mietvertrag und wird bei fast jeder Übergabe anders verstanden. Der Vermieter erwartet eine geputzte Wohnung, der Mieter hat gefegt. Hier steht, was das Wort rechtlich bedeutet, was der Räumungsbetrieb unter besenrein liefert, wann sich eine Endreinigung lohnt und was sie kostet, und wie das Übergabeprotokoll aussieht, mit dem die Kaution zurückkommt.
Was besenrein bedeutet
Der Bundesgerichtshof versteht unter besenrein die Beseitigung grober Verschmutzungen; eine darüber hinausgehende Reinigung schuldet der Mieter nicht.
BGH, Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05, zusammengefasst; Wortlaut der Entscheidung unter bundesgerichtshof.de
| Geschuldet bei „besenrein" | Nicht geschuldet |
|---|---|
| Alle Möbel, Gegenstände, Müll raus, auch aus Keller, Dachboden, Balkon | Grundreinigung mit Wischen, Schrubben, Entkalken |
| Böden gefegt oder gesaugt, keine losen Reste | Fenster putzen, Rahmen, Rollläden |
| Spinnweben, grober Staub, Krümel entfernt | Herd, Backofen, Bad bis zur Neuwertigkeit |
| Keine Flüssigkeiten, keine Lebensmittel, keine Schadstoffe | Streichen, Tapezieren, Dübellöcher verschließen (nur bei wirksamer Klausel) |
| Teppichböden des Mieters entfernt, wenn er sie verlegt hat | Reinigung vermieterseitiger Teppichböden |
Was der Mietvertrag darüber hinaus verlangt, gilt nur, wenn die Klausel wirksam ist. Starre Fristen für Schönheitsreparaturen, Endrenovierung unabhängig vom Zustand oder Quotenklauseln sind nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam. Im Zweifel Mieterverein.
Was der Räumungsbetrieb liefert
Wer eine Wohnungsauflösung mit „besenrein" beauftragt, bekommt genau das: Die Wohnung ist leer, gefegt, ohne Spinnweben, ohne Reste, Keller und Dachboden eingeschlossen. Betriebe rechnen dafür 2 bis 4 € je m² auf den Räumungspreis, siehe Kosten. Nicht enthalten sind Grundreinigung, Fenster, Bad und Küche bis zum Glanz, das ist die Endreinigung. Wer die Übergabe mit Hausverwaltung fürchtet, bestellt beides im selben Auftrag.
Endreinigung: wann sie sich lohnt und was sie kostet
| Leistung | Kosten | Wann sinnvoll |
|---|---|---|
| Besenrein durch Räumungsbetrieb | 2 – 4 € je m² | immer bei Übergabe an Vermieter oder Käufer |
| Grundreinigung nach Räumung (Böden, Bad, Küche, Fenster innen) | 3 – 6 € je m², 70 m² etwa 200 – 450 € | Hausverwaltung mit Ansprüchen, Verkauf, schnelle Neuvermietung |
| Desinfektion, Geruch, nach Verwahrlosung oder Sterbefall | 800 – 3.000 € | Fachbetrieb, Bescheinigung für den Vermieter, siehe Messie und Todesfall |
| Bodenbelag entfernen (Teppich, PVC, Kleber) | 5 – 15 € je m² | wenn der Mieter ihn verlegt hat |
Erfahrungswerte aus Angeboten 2025/2026 ohne Anfahrt. Gebäudereiniger und Entrümpelungsbetriebe bieten die Grundreinigung als Position an.
Die Rechnung: Eine Grundreinigung für 300 € ist billiger als ein Streit um die Kaution von 1.500 €. Bei Wohnungen, die der Vermieter selbst renoviert, reicht besenrein.
Die Übergabe, die die Kaution bringt
Vorher
Zählerstände notieren und fotografieren, alle Schlüssel zählen, Mängelliste aus dem Einzugsprotokoll bereithalten. Räumung und Reinigung mindestens zwei Tage vor der Übergabe.
Bei der Übergabe
Protokoll je Raum mit Zustand, Zählerstände, Schlüsselanzahl, Datum, Unterschriften beider Seiten. Fotos von jedem Raum, Bad, Küche, Fenstern, Böden. Nichts mündlich zusagen.
Danach
Kaution kommt nach Nebenkostenabrechnung, üblich sind drei bis sechs Monate. Fordert der Vermieter Nachbesserung, muss er sie im Protokoll benannt haben. Bei Streit Mieterverein.
Besenrein aus der Ferne
Wer die Wohnung eines Angehörigen aus einer anderen Stadt übergibt, lässt Räumung, Reinigung und Übergabe vom Betrieb machen: Fotos vor und nach der Reinigung, Übergabe mit dem Vermieter, Protokoll per Mail. Im Formular „Ja, besenrein" wählen und unter Beschreibung „Grundreinigung und Übergabe mit Protokoll" ergänzen; dann bieten die Betriebe beides an.
Häufige Fragen
Was bedeutet besenrein genau?
Grobe Verschmutzungen sind beseitigt: Böden gefegt oder gesaugt, Spinnweben entfernt, Müll und lose Gegenstände raus, Nägel und Dübel gezogen oder verschlossen je nach Vertrag. Nicht geschuldet sind Grundreinigung, Fensterputzen, Schrubben von Fliesen, Reinigung von Herd und Bad bis zur Neuwertigkeit. Der Bundesgerichtshof hat 2006 entschieden, dass „besenrein" nur die Beseitigung grober Verschmutzungen verlangt (BGH, Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05).
Muss ich Schönheitsreparaturen machen?
Nur wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält, was bei vielen älteren Verträgen mit starren Fristen oder bei unrenoviert übergebenen Wohnungen nicht der Fall ist. Besenrein und Schönheitsreparaturen sind zwei verschiedene Dinge: Das eine ist Sauberkeit, das andere Streichen und Tapezieren.
Was kostet die Endreinigung, wenn ich sie vergebe?
Eine Grundreinigung nach der Räumung kostet 3 bis 6 € je m², für eine 70-m²-Wohnung also 200 bis 450 €, inklusive Böden, Bad, Küche, Fenster von innen. Viele Entrümpelungsbetriebe bieten sie als Position an, Gebäudereiniger ebenfalls. Bei Verwahrlosung oder Geruch ist es eine eigene Leistung mit Desinfektion.
Was ist, wenn der Vermieter mehr verlangt?
Dann hilft das Übergabeprotokoll. Wer besenrein übergibt und das im Protokoll festhält, schuldet nicht mehr, außer der Vertrag sagt es wirksam. Fotos von jedem Raum bei der Übergabe. Bei Streit über die Kaution: Mieterverein oder Schlichtungsstelle.
Zählt besenrein auch beim Hausverkauf?
Beim Verkauf gilt der Kaufvertrag. Üblich ist „geräumt und besenrein" zur Übergabe, manchmal übernehmen Käufer Einbauküche oder Gartengeräte. Was bleibt, gehört in den Vertrag, sonst muss es raus.
Räumen, reinigen, übergeben in einem Auftrag
Im Formular „besenrein" wählen, drei Angebote geprüfter Betriebe, auf Wunsch mit Grundreinigung und Übergabeprotokoll.
Angebote von geprüften Betrieben in Ihrer Region
Beschreiben Sie das Objekt in drei Schritten. Fotos ersparen meist die Besichtigung, auch wenn Sie selbst nicht vor Ort sind.