Wohnungsauflösung im Todesfall: Fristen, Nachlass, Räumung in Berlin

Fristen, Rechte, Reihenfolge

Nach einem Todesfall steht die Wohnungsauflösung ganz am Ende einer langen Liste, und trotzdem drängt sie, weil die Miete weiterläuft. Diese Seite ordnet, was zuerst kommt: die Fristen des Mietrechts, die Entscheidung über die Erbschaft, das Nachlassgericht, die Wertsachen, und erst dann die Räumung. Mit den Paragrafen, damit Sie nichts glauben müssen.

Die Fristen, die den Zeitplan setzen

Bürgerliches Gesetzbuch, Stand 2026. § 564 Satz 2 BGB: „Sowohl der Erbe als auch der Vermieter sind berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt ist."

Daraus folgt der realistische Zeitplan: Wer im ersten Monat kündigt, hat bis zur Übergabe rund drei Monate. Das reicht für eine geordnete Auflösung ohne Hetze. Wer die Frist verpasst, muss ordentlich kündigen, ebenfalls mit drei Monaten, zahlt also länger. Viele Vermieter stimmen einer früheren Übergabe zu, wenn die Wohnung besenrein ist, weil sie neu vermieten wollen; fragen lohnt sich.

Schritt 1: Annehmen oder ausschlagen

Bevor etwas aus der Wohnung getragen wird, muss klar sein, ob die Erbschaft angenommen wird. Wer Möbel verkauft, Konten nutzt oder die Wohnung räumt, kann damit konkludent annehmen, und haftet dann auch für Schulden. Bei Zweifel an der Vermögenslage: erst Kontoauszüge und Post sichten, dann entscheiden, innerhalb der sechs Wochen. Die Ausschlagung wird beim Nachlassgericht erklärt oder notariell beglaubigt eingereicht. Für Berlin ist das Amtsgericht Schöneberg als zentrales Nachlassgericht zuständig.

Schritt 2: Dokumente und Wertsachen sichern

In einer Wohnung, die jemand Jahrzehnte bewohnt hat, liegen Dinge, die nach der Räumung unwiederbringlich sind. Vor jeder Entrümpelung, auch vor der eigenen:

• Papiere: Testament, Versicherungen, Sparbücher, Rentenunterlagen, Grundbuchauszüge, Steuerbescheide, Verträge. Ein ungeöffneter Umschlag kann ein Testament sein; Testamente sind beim Nachlassgericht abzuliefern.
• Wertgegenstände: Schmuck, Münzen, Uhren, Bargeld, oft an unerwarteten Orten (Bücher, Wäsche, Gefrierfach).
• Erinnerungen: Fotos, Briefe, Tagebücher. Für die Familie verteilen, bevor der Rest entschieden wird.
• Kunst und Antiquitäten: vor der Wertanrechnung durch den Entrümpler getrennt schätzen lassen, wenn der Verdacht auf echten Wert besteht.

Bei mehreren Erben gilt: Die Erbengemeinschaft entscheidet gemeinsam. Ein Protokoll, wer was mitgenommen hat, verhindert spätere Streitigkeiten, die in Familien häufiger sind als Streit um Geld.

Schritt 3: Verträge kündigen, Post umleiten

Strom, Gas, Telefon, Internet, Zeitungen, Vereine, Versicherungen, Rundfunkbeitrag, Bankvollmachten. Ein Nachsendeauftrag der Post für sechs Monate an einen Erben fängt auf, was übersehen wurde. Die Rentenversicherung und Krankenkasse werden meist über die Sterbeurkunde informiert, aber nicht immer. Erst wenn die Post umgeleitet ist, kann die Wohnung sinnvoll geräumt werden, denn danach kommt niemand mehr an den Briefkasten.

Schritt 4: Räumen und übergeben

Jetzt erst die Frage, wie die Wohnung leer wird. Die drei Wege sind dieselben wie bei jeder Entrümpelung, nur die Frist ist fest:

Die Wertanrechnung ist im Nachlassfall besonders relevant: Haushalte älterer Menschen enthalten oft Massivholzmöbel, Porzellan, Werkzeug, Bücher und Metall, die ein Betrieb mit Verwertungswegen gegenrechnet. Lassen Sie die Anrechnung als eigene Position ins Angebot schreiben, damit die Erbengemeinschaft sie nachvollziehen kann. Kosten der Auflösung sind Nachlassverbindlichkeiten und mindern die Erbschaftsteuer; die Rechnung des Betriebs gehört daher zu den Unterlagen. Preisspannen und Rechner.

Übergabe an den Vermieter

Besenrein heißt: ausgeräumt, gefegt, keine Nägel und Dübel in den Wänden, soweit der Mietvertrag es verlangt. Schönheitsreparaturen schulden Erben nur, wenn die Klausel im Mietvertrag wirksam ist, was bei vielen älteren Berliner Verträgen nicht der Fall ist; hier lohnt ein Blick des Mietervereins. Das Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsseln unterschreiben beide Seiten; die Kaution wird nach Abrechnung der Nebenkosten ausgezahlt, was bis zu sechs Monate dauern darf.

Checkliste zum Ausdrucken

1. Sterbeurkunde in mehreren Ausfertigungen besorgen.
2. Testament suchen, beim Nachlassgericht abliefern; Erbschein beantragen, falls nötig.
3. Vermögenslage prüfen, innerhalb von 6 Wochen über Ausschlagung entscheiden.
4. Vermieter informieren, innerhalb eines Monats kündigen, Übergabetermin vereinbaren.
5. Dokumente, Wertsachen, Erinnerungen sichern, Protokoll für die Erbengemeinschaft.
6. Verträge kündigen, Nachsendeauftrag stellen.
7. Wertvolles schätzen lassen, Rest verschenken oder anrechnen lassen.
8. Drei Angebote für die Räumung einholen, Wertanrechnung und besenrein als Position.
9. Übergabeprotokoll, Zählerstände, Schlüssel; Rechnungen für die Erbschaftsteuer aufheben.

Häufige Fragen